CAA Nantes du 31 mai 2018 : exonération des plus-values immobilières au titre de la « résidence principale » :

La Cour Administrative d’Appel de Nantes vient de rendre une décision relative à l’exonération de plus-value immobilière au titre de la « résidence principale » dont se prévalaient des contribuables au titre de la cession d’un bien préalablement affecté à une activité de chambres d’hôtes. 

Pour mémoire, l’Article 150 U-II-1 du CGI exonère d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Il est nécessaire que les immeubles ou parties d’immeubles constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire, lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Ces conditions excluent les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente.

Par suite, l’exonération ne s’applique notamment pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ou sont devenus vacants.

Au cas d’espèce, les contribuables avaient affecté une partie de leur résidence principale à l’exercice d’une activité de location de chambres d’hôtes. La Cour a donc refusé l’application de l’exonération d’impôt à la partie de la résidence principale qui était donné en location.

Plusieurs enseignements peuvent être tirés de cet arrêt :

  • En l’absence d’inscription de l’immeuble en cause en tout ou partie à l’actif du bilan d’une entreprise, le bien doit être considéré comme étant demeuré dans le patrimoine personnel des vendeurs.  Partant, l’imposition de la plus-value résultant de sa cession relève exclusivement du régime prévu à larticle 150 U du CGI.
  • S’agissant des contribuables propriétaires d’un bien affecté, au jour de la cession, pour partie à la résidence principale et pour partie à une activité de chambres d’hôtes : l’exonération « résidence principale » ne peut s’appliquer qu’au prorata des surfaces réellement occupées de manière privative. Le complément sera imposé selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
  • S’agissant des contribuables visés ci-avant qui peuvent justifier avoir cessé l’activité locative préalablement à la cession : ils devraient pouvoir se prévaloir de l’exonération « résidence principale » pour l’entier bien, à la condition de pouvoir justifier de l’effectivité de l’habitation.

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